Dans la paperasse d’une fin de programme immobilier, un sigle revient : la DAACT. Les promoteurs l’évoquent pour annoncer l’achèvement, les banques et les notaires la demandent, et les acquéreurs lui prêtent parfois des vertus qu’elle n’a pas, comme celle de prouver que le logement est conforme. Ce document d’urbanisme a un rôle précis, des délais codifiés et des limites nettes. Voici ce qu’est réellement la DAACT, ce qu’elle garantit, ce qu’elle ne garantit pas, et ce que vous pouvez en demander comme acquéreur en VEFA.
Ce qu’est la DAACT et qui la dépose
La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est prévue par l’article R462-1 du code de l’urbanisme : à l’achèvement d’une construction autorisée par un permis de construire, son bénéficiaire, le promoteur pour un programme VEFA, déclare en mairie que les travaux sont achevés et conformes à l’autorisation délivrée. La déclaration s’adresse à l’autorité qui a délivré le permis et engage son auteur : déclarer conforme un bâtiment qui ne l’est pas expose le déclarant. Pour l’acquéreur, ce dépôt marque une étape administrative de fin de chantier, distincte du calendrier contractuel de la vente.
Ce que la mairie vérifie, attestations à l’appui
La DAACT s’accompagne, selon les cas, d’attestations réglementaires prévues par le code de l’urbanisme : prise en compte des règles d’accessibilité, de la réglementation thermique ou environnementale, de la réglementation acoustique, et des règles parasismiques dans les zones concernées. L’autorité peut ensuite procéder à un récolement, c’est-à-dire vérifier sur place ou sur pièces que la construction correspond au permis : implantation, hauteurs, aspect extérieur, destination. Le contrôle porte sur le respect de l’autorisation d’urbanisme, pas sur la qualité d’exécution de votre cuisine : la mairie vérifie un gabarit et des règles publiques, pas vos finitions.
Trois mois ou cinq mois : le délai de contestation
À compter du dépôt de la DAACT, l’administration dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux (article R462-6 du code de l’urbanisme). Ce délai est porté à cinq mois lorsque le récolement est obligatoire, notamment pour les immeubles situés dans certains secteurs protégés, pour les établissements recevant du public ou dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques. Passé ce délai sans contestation, la conformité ne peut plus être remise en cause par cette voie, et le promoteur peut obtenir, sur demande, une attestation de non-contestation de la conformité, prévue par l’article R462-10 : c’est ce document que réclament notaires et établissements prêteurs lors des ventes ultérieures.
Ce que la DAACT ne dit pas : votre logement reste à contrôler
La DAACT atteste une conformité d’urbanisme : au permis, pas au contrat. Elle ne dit rien de la conformité de votre logement à la notice descriptive, de la qualité des finitions, du fonctionnement des équipements ni de l’absence de défauts. Un immeuble parfaitement conforme à son permis peut livrer des appartements aux prestations substituées et aux malfaçons bien réelles. Votre protection sur ces sujets reste le droit de la VEFA : visite de livraison, réserves au procès-verbal, dénonciation des vices apparents dans le mois (article 1642-1 du code civil), détaillée dans notre article sur la lettre recommandée de l’article 1642-1, puis garanties légales. La DAACT ne remplace aucune de ces étapes.
Achèvement d’urbanisme, achèvement VEFA : deux notions distinctes
Le mot « achèvement » recouvre deux réalités juridiques. Au sens de l’urbanisme, il déclenche le dépôt de la DAACT. Au sens de la VEFA, l’achèvement de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation est atteint lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination, les défauts non substantiels de conformité n’y faisant pas obstacle. C’est cet achèvement-là qui conditionne les appels de fonds et la marche vers la livraison, et il est constaté selon les modalités du contrat, par un homme de l’art le cas échéant. Une DAACT déposée n’établit donc pas, à elle seule, l’achèvement contractuel de votre logement, et encore moins sa livrabilité sans réserves.
Ce que l’acquéreur peut demander, et à qui
Vous pouvez demander au promoteur copie de la DAACT déposée et, une fois les délais purgés, de l’attestation de non-contestation : ces pièces rejoignent utilement votre dossier, notamment en vue d’une revente. La mairie peut également délivrer l’attestation de non-contestation prévue par l’article R462-10. En revanche, inutile d’exiger ces documents comme préalables au jour J : le calendrier administratif de la DAACT et le calendrier contractuel de votre livraison sont indépendants, et un refus de livrer ne peut pas se fonder sur la seule absence d’attestation de non-contestation. Ce qui se joue à la livraison, c’est l’état réel du logement, constaté pièce par pièce.
Le jour J reste votre vrai contrôle de conformité
La conformité qui change votre quotidien, surfaces habitables, prestations de la notice, équipements qui fonctionnent, finitions nettes, se vérifie le jour de la livraison, documents contractuels en main. C’est l’objet de l’accompagnement décrit sur notre page expert VEFA livraison : l’expert confronte le logement livré à la notice descriptive et aux plans, formule les réserves et sécurise le procès-verbal, pendant que la DAACT suit son circuit administratif en mairie. Les formules d’accompagnement figurent sur la page tarifs, et notre équipe répond via la page contact pour toute question sur votre calendrier de livraison.
