Vous venez d’emménager dans une résidence neuve, et voici qu’arrive une convocation : première assemblée générale du syndicat des copropriétaires. Beaucoup d’acquéreurs la découvrent sans savoir ce qui s’y joue. C’est pourtant la réunion la plus structurante de la vie de l’immeuble : les choix qui y sont faits, syndic, conseil syndical, budget, engagements vis-à-vis du promoteur, pèseront des années. Voici comment elle fonctionne, ce qui s’y vote et comment y défendre les intérêts des copropriétaires face au calendrier du promoteur.

À quoi sert la première assemblée générale

Dès que l’immeuble est vendu à plusieurs acquéreurs, le syndicat des copropriétaires existe, régi par la loi du 10 juillet 1965. Mais il fonctionne d’abord avec un syndic provisoire, choisi par le promoteur dans le règlement de copropriété. La première assemblée générale remet les clés de la gestion aux copropriétaires eux-mêmes : désignation du syndic définitif, élection du conseil syndical, vote du premier budget prévisionnel, examen des contrats de l’immeuble, assurance, entretien, ascenseur, et, point trop négligé, organisation du suivi des défauts des parties communes livrées par le promoteur. Chaque décision structure la suite : un syndic subi ou un budget mal calibré se corrigent difficilement en cours de route.

Qui convoque, quand, et sous quelle forme

La convocation revient au syndic provisoire en exercice. Elle doit parvenir à chaque copropriétaire au moins vingt et un jours avant la date de la réunion (décret du 17 mars 1967), avec l’ordre du jour complet et les documents nécessaires aux votes : projets de contrat de syndic, budget prévisionnel, contrats en cours. Vérifiez la date de première présentation du courrier recommandé ou de la notification électronique : un délai non respecté fragilise les décisions prises. Si la convocation tarde alors que la résidence vit depuis des mois sous syndic provisoire, les copropriétaires peuvent la réclamer par écrit : la loi encadre le passage de la gestion provisoire à la gestion choisie.

Le syndic provisoire ne se succède pas à lui-même sans concurrence

C’est la règle clé de l’article 17 de la loi de 1965 : le syndic désigné par le règlement de copropriété ne peut être maintenu dans ses fonctions que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic. Les copropriétaires doivent donc avoir en main des propositions alternatives, et pas seulement le contrat du syndic installé par le promoteur. Comparez ligne à ligne : honoraires de gestion courante, prestations incluses, tarifs des prestations particulières, durée du mandat. Rien n’interdit de reconduire le syndic provisoire s’il convainc ; tout interdit de le reconduire par défaut, sans comparaison. Notre article sur le syndic provisoire détaille son rôle et ses limites.

Compléter l’ordre du jour : un droit de chaque copropriétaire

L’ordre du jour n’appartient pas au syndic provisoire : tout copropriétaire peut notifier au syndic, avant l’envoi des convocations, des questions à inscrire. Dans une résidence neuve, les sujets utiles ne manquent pas : état des parties communes et suites données aux constats, point sur les équipements non achevés, choix d’un contrat d’entretien, autorisation donnée au syndic d’agir auprès du promoteur pour les défauts relevés. Une question absente de l’ordre du jour ne peut pas être votée en séance : anticiper l’envoi de vos demandes, par écrit et avec accusé de réception, conditionne votre capacité d’action le jour J.

Les votes qui comptent et leurs majorités

La désignation du syndic se vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi de 1965), avec un second vote possible à la majorité simple dans les conditions de l’article 25-1 si le premier échoue de peu. Les membres du conseil syndical sont élus à la même majorité. Le budget prévisionnel s’approuve à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24). Si vous ne pouvez pas assister à la réunion, donnez un pouvoir à une personne de confiance avec des consignes de vote précises : la première assemblée est celle où l’absentéisme coûte le plus cher.

Parties communes neuves : porter les constats à l’assemblée

Halls, escaliers, ascenseurs, toiture, espaces extérieurs : les parties communes se livrent aussi, et leurs défauts suivent le même chemin que ceux de votre logement, à ceci près que c’est le syndicat qui agit. La première assemblée est le lieu où organiser ce suivi : lister les désordres constatés, mandater le syndic pour les notifier au promoteur et suivre les reprises, décider au besoin d’une expertise des parties communes. Notre page sur l’assistance à la livraison des parties communes décrit cette intervention, et notre article sur les défauts apparus après l’emménagement complète le volet privatif.

Se préparer : documents, constats et accompagnement

Avant la réunion, relisez le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, parcourez les parties communes avec un œil critique, photographies à l’appui, et comparez les projets de contrat de syndic reçus. Un expert en bâtiment indépendant peut objectiver l’état des parties communes avant le vote des mandats : son constat donne à l’assemblée une base factuelle pour décider quoi notifier au promoteur. Les formules d’intervention de Check my House figurent sur la page tarifs, et notre équipe répond via la page contact pour les configurations particulières, grandes résidences comprises.